経年劣化、通常消耗、特別消耗の違いは?退去時の費用負担を理解

退去時の費用に関わるいざこざは、厄介なもの。

アパートやマンションのオーナーとして、入居者と良好な関係が築けていたとしても、その関係が一気に崩れることは珍しくありません。

今回は、経年劣化、通常消耗、特別消耗、それぞれの意味を踏まえた上で、退去費用の認識方法について解説していきます。

【参考】媒介契約とは?不動産売却の前に知っておくべき種類と選び方

経年劣化、通常消耗、特別消耗

 

物件明け渡し時の修繕費は誰が負担する?

部屋を次の入居者のために明け渡す際、次の入居者が安心、安全に生活できる程度までは、修繕や清掃をする必要があります。

その際にかかる費用は、キズや汚れ、劣化の種類、程度によって、

  • 物件のオーナーが負担するケース
  • 退去者が負担するケース

の2通りに分かれます。

退去に伴う修繕費などを誰が払うか問題は、賃貸経営でよくあるトラブルの一つ。

スムーズに手続きを終えるためにも、しっかりその基礎知識を身につけておきましょう。

国土交通省が出している、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、ぜひとも知っておきたいところです。

【参考】賃貸経営の差別化戦略!競合に負けないためのアイディアは

 

経年劣化、通常消耗、特別消耗、それぞれの意味

費用負担者を決める上で、

  • 経年劣化
  • 通常消耗
  • 特別消耗

これら3つについての理解が重要になります。

 

1. 経年劣化

年月の経過とともに、そして、通常の使用とともに、自然に色褪せたり、劣化したりして、物そのものの価値が減少することを意味します。

賃貸物件においては主に、

  • 壁や床の色褪せ
  • 風呂やトイレ、備え付けのエアコンなど設備の老朽化、故障

などが経年劣化とされます。

日焼けや色褪せ程度なら、安全上の問題は特にないため、そのままでも問題ありません。

ただ、設備の箇所によっては修繕や原状回復が必要なケースもあるでしょう。

その場合、使用した年数に応じて、退去者とオーナーとの負担割合が決定されます。

経年劣化に該当するものとして、

  • 日焼けによる天井や壁、床の変色、色褪せ
  • 家具下の床の凹み
  • エアコンやトイレなど通常使用時の設備の故障
  • その他画鋲などによる壁の小さな穴

などが挙げられます。

 

2. 通常消耗

ごく一般的な生活を送る上で生ずる、物件の痛みや損傷を指します。

経年劣化が自然に発生するものであるのに対し、通常消耗は、あくまで人為的なもの。

例えば、

  • 入居者が不注意で開けてしまった壁の小さな穴
  • 床や設備のキズ
  • 軽い汚れ

などです。

通常消耗によるキズや汚れは、安全上問題なくても、見栄え的に問題がありそうです。

次の入居者からのクレームの要因になることもあるでしょう。

よって、部分的にクロスを張り替えるなどして修繕することになります。

通常消耗も、経年劣化と同じく、使用した年数によって、退去者とオーナーとの負担割合が決定されます。

 

3. 特別消耗

入居者の誤った使い方や不注意が原因で生じる、壁や床、その他設備の故障や破損です。

「十分に注意して使用していれば防げた損傷」という点が通常消耗と異なるポイント。

特別消耗によって修繕や原状回復が必要な場合、通常、その費用は入居者が全額負担することになります。

契約時の敷金からその費用を差し引いたり、足りない場合には別途請求されたりします。

特別消耗には、

  • タバコのヤニによる壁や天井、その他設備の染み付き、変色、臭い
  • 犬や猫などのペットを飼育することで生じる汚れやキズ
  • 定期的な掃除を怠ったことで発生したバスルームのカビ

などが挙げられます。

また、エアコンや水道管などの経年劣化や特別消耗による故障でも、オーナーや管理会社への報告無しに長期間放置されていた場合、特別消耗として扱われる場合があります。

【参考】定期借家契約と普通借家契約、部屋を貸すならどちらがいい?

 

経年劣化、通常消耗、特別消耗を理解してトラブル回避を

タバコのヤニやペット飼育によるキズなどであれば、明らかに特別消耗と判断できます。

であれば、修繕費や清掃費を請求する際も、特に問題は発生しないでしょう。

しかし、壁や床のキズ、汚れについては、判断が難しい場合もあります。

費用負担に関して入居者と揉めることもあるでしょう。

一方的な判断だけで決めつけてしまうと、裁判沙汰になることもあります。

それらが生じた原因を明らかにしつつ、退去時に立ち会いをするなど、入居者とコミュニケーションをしっかり取りながら手続きを進めていくことが大切です。

また、契約内容に修繕費、原状回復費用の発生に関して、詳しく記載しておくことも忘れてはいけません。

【参考】木造・鉄骨造・RC造の違いは?構造ごとの特徴について解説

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