媒介契約とは?不動産売却の前に知っておくべき種類と選び方

媒介契約は不動産を売却する際に不動産業者と必ず結ぶことになる契約です。

何やら難しい用語のようにも思いますが、その内容によって、売却までのスピードや売値が大きく変わってくる、大変重要な契約。

ここでは、不動産を売却する際に締結する媒介契約について、一般媒介、専任媒介、そして専属専任媒介、それぞれの意味や特徴、選び方について解説します。

【参考】一般媒介・専任媒介より大切なオーナーが知るべき3つのこと

媒介契約

 

媒介契約とは?

現在保有してるマンションなどを誰かに売却する際、その手続きには不動産取引に関する専門的な知識を要します。

また、通常は不動産業者に仲介を依頼し、代わりに買い主を見つけてもらうことになります。

媒介契約は、その際、売り手と仲介者の間でその取り決め内容を明確にし、仲介業におけるトラブルが生じないようにするための約束事です。

媒介を不動産会社に依頼する場合、その契約の締結は、宅地建物取引業法の第34条で義務付けられています。

 

媒介契約の種類と特徴

媒介契約には、

  • 一般媒介
  • 専任媒介
  • 専属専任媒介

の3種類があり、取引の流れや手順がそれぞれ異なります。

 

一般媒介

一般媒介とは、所有者が不動産を売りに出す際、同時に複数の宅建業者に重複して依頼できる媒介契約です。

業者を介さず、自身のコネクションで買い手を見つけて売却することも可能で、比較的自由度の高い契約内容となっています。

また、契約を結んだ不動産会社は、依頼主に対して販売活動の進捗状況を逐一報告する義務はなく、不動産物件情報交換のためのデータベースであるレインズへの登録義務も発生しません。

 

専任媒介

専任媒介は、不動産会社を利用する場合、1社のみに絞る(専任にする)契約です。

しかし、その分一般媒介よりも売却までの手厚いサポートを受けられる傾向にあります。

一般媒介だと、売主が他の不動産会社とも媒介契約を締結しているため、不動産会社は、

「頑張っても、結果的に他社に持っていかれてしまうかもしれない」

と思ってしまいます。

そうなると、なかなか売却に向けて本腰を入れて動こうとは思えないもの。

しかし、専任媒介契約となれば、不動産会社からすれば、少なくとも契約が有効である間は、他社に横取りされるリスクはないということになります。

よって、不動産会社は、安心して、その物件の売却に注力できるのです。

一方で、不動産会社は、専任媒介契約締結後は、販売活動の進捗状況について2週間に1回以上、依頼主への報告義務が生じます。

また、レインズへの物件登録義務もあることから、物件の情報が人目に付きやすくなります。

そうなれば、買い手が現れる確率も高まると言えるでしょう。

一方で、売主は、自分で買い手を見つけて売却することも可能となっています。

 

専属専任媒介

専属専任媒介契約は、基本的には専任媒介契約に近い内容となっています。

専任媒介契約との最大の違いは、「売主が、自分で買い手を見つけて売却することができない(不動産会社を通し、手数料を落とさなければならない)」ということです。

しかし、その分、専任媒介よりもさらに手厚いサポートを受けることができます。

依頼主である売主への販売活動状況の報告も頻度が上がり、1週間に1回以上となります。

また、専属媒介と同じく、業者はレインズへの物件登録をすることが必須になります。

 

適切な媒介契約の選び方の基準

それぞれ、メリット、デメリットがあることから、一概にどれが一番良いとは言えません。

しかし、自身に最適な媒介契約を選ばないと不利益を被ってしまうことがあることから、その選び方の基準について事前に知っておく必要があります。

 

取引相手が見つかりやすい人気物件、好立地物件の場合

例えば、

  • 設備が充実している物件
  • 築年数が浅い物件
  • 駅近、都心などの好立地物件

で、とにかく売却までのスピードを重視するのであれば一般媒介がおすすめです。

人気の高い物件や好立地の物件はすぐに買い手が見つかることから、不動産業者からの手厚い支援を受ける必要がほとんどないためです。

また、複数の業者を介した場合、買い手候補も多く見つかるため、予想していた売値よりも高額になる傾向にあります。

 

売れにくく、人気のない物件で、不動産会社からの手厚いサポートが必要な場合

築古物件やアクセスの悪い物件の場合、一般媒介だと売却までに長い時間がかかってしまいます。

そもそも買い手が見つからないこともあるかもしれません。

そのような状況を避けたい、ということであれば、専任媒介、もしくは専属専任媒介を利用するのがおススメと言えます。

この場合、不動産業者は取り扱う物件をレインズに登録することになるため、そのネットワーク上で情報が拡散、共有され、買い手が見つかりやすくなります。

 

まとめ

不動産業者大手のLifull Home’sが実施したある調査結果によると、不動産売買の際に選ばれている媒介契約は、

一般媒介:44.8%

専任媒介:38.9%

専任専属媒介:16.3%

という順になっています。

また、不動産業者に連絡してから、実際に買い手が見つかり売買契約を結ぶまでのスピードが一番速かったのは専任媒介で、半年未満で大抵の取引は終了するという調査結果もあります。

スピード、価格双方を重視するのであれば一般媒介

スピードのみを重視するのであれば専任媒介

とにかく価格を重視するのであれば専属専任媒介

と言った具合で、売却時の価格やスピードなど、何を優先するかが主な選び方のポイントとなります。

不動産の売買は非常に重要な取引の一つであることから、不利益が生じないようにじっくり時間をかけて適切な媒介契約を選びましょう。

【参考】一般媒介・専任媒介より大切なオーナーが知るべき3つのこと

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