固定金利と変動金利を比較!メリット、デメリットは?

不動産投資を始める際、大抵の場合はローンを組むことになります。

そして、その金利の設定の仕方次第で、資金計画は大きく変わってきます。

ここでは、不動産投資ローンを利用する際に知っておくべき、固定金利、変動金利、それぞれの特徴やメリット、デメリットについて解説していきます。

【参考】融資面談対策!不動産投資初心者必見のよく出る質問と心構え

 

固定金利

 

固定金利、変動金利とは?

金利とは、金融機関から融資を受けた人が金融機関に支払う利息の割合を指します。

金利が高いほど最終的な支払額は増えることになります。

不動産投資ローンの場合、契約時の金利相場は、

  • メガバンクや信用金庫の場合:2~3%程度
  • 金融公庫の場合:1.2~2%程度
  • 地方銀行:1.5~4%
  • 消費者金融などのノンバンク:3~5%

が大まかな目安と言えるでしょうか。

金利には、

  • 契約時点に決めた金利で固定し、完済まで同じ利率で利息が発生する固定金利
  • 市場金利の変動によってその利率が上がったり下がったりする変動金利

の2種類があり、契約時にいずれかを選択することになります。

 

市場金利はどうやって決まる?

市場の利率を決める要因は、誤解を恐れず言うと、「景気」と言えるかもしれません。

景気が良いと、消費者による消費行動が活発になります。

そうすると、その需要に応えるため、事業者も活発的に投資をするようになります。

そうなると、更に、借入などの資金需要が増えて、金利が上がりやすくなります。

一方、景気が悪いと、モノやサービスは売れなくなります。

そうなると、事業者は設備投資などを控えるようになり、資金需要は減ります。

バブル以前は景気が良かったため金利は高騰していました。

しかし、金利は下落傾向にあり、特に安倍政権下に実施された日本銀行のマイナス金利政策の影響で、現在もなお空前の低金利状態が続いています。

【参考】オーバーローンとは?利用のリスクや違法性を基礎から解説

 

固定金利のメリット、デメリット

それではまず、固定金利のメリットについて見ていきましょう。

 

1. 資金計画が立てやすい

固定金利の場合、利息を含めた月々の返済額があらかじめ確定しています。

そのため、資金計画を立てやすいという魅力があります。

いずれにせよ、不動産投資には、入居者の入れ替わりに伴う修繕費など突発的な支出はつきもの。

そのような時、先が見通せるのは安心材料になります。

 

2. インフレの影響を受けない

固定金利は、インフレの影響を受けません。

そのため、完済まで一定の金利を保てることも固定金利のメリットの一つです。

将来、もし現在のデフレから脱却して景気が良くなり、市場金利が上がっても、契約時の低金利は維持されます。

その点においても安心できます。

 

それでは、デメリットについても見ていきます。

 

1. 契約時の金利が高め、返済期間が長くなると高くなる

金融機関にもよりますが、固定金利は、変動金利よりもおよそ1.5倍ほど高いのが常。

また、返済期間が長くなると、それだけ金利も高くなります。

比較的長期間の不動産投資の場合、その負担が大きくなってしまうため注意が必要です。

 

2. デフレでもその恩恵を受けられない

前述したように、日本では景気悪化による低金利の状態が続いています。

コロナの影響もあり、これからますます下落すると見込まれています。

しかし、今よりデフレが進んでも、固定金利の場合その恩恵を受けることができません。

【参考】融資審査に落ちた?不動産投資で融資を落としやすい人の特徴

 

変動金利のメリット、デメリット

次に、変動金利のメリットについても見ていきましょう。

 

1. 金利が下がれば返済額も減る

変動金利の最大の魅力は、将来、市場金利の下落が続いた場合、トータルの支払額が減ることです。

そもそも、契約時の金利は、固定金利よりも低めに設定されます。

マイナス金利政策が今後ある程度の期間は継続されれば、その恩恵に与れるでしょう。

現在の経済状況を鑑みても、支払利息総額が固定金利を上回る可能性は低そう。

今から不動産投資を始めるのであれば、変動金利の方がおすすめかもしれません。

 

それでは、変動金利のデメリットついて見ていきます。

 

1. 資金計画を立てにくい

景気が良くなり、市場金利が上がってしまう可能性があります。

そうなると、利率が上がり、月々の負担も大きくなってしまいます。

たとえ大きな変化はなくても、変動金利の場合、半年ごとに必ず金利が見直されるシステムになっています。

つまり、資金計画が立てにくい、というデメリットがあります。

【参考】不動産投資詐欺の主な手口4パターンと騙されないための対策

 

固定金利と変動金利を上手く使い分ける

固定金利と変動金利、それぞれに良し悪しがあり、一概にどちらが良いとは言えません。

しかし、現在、そして今後数十年間の経済状況を考えると、市場金利は若干上がりそうではあります。

もちろん、急騰させると、市場が混乱するため、急激な変化は政府によってコントロールされるでしょう。

よって、短期間で不動産の売却を考えているのであれば、変動金利の方が魅力的。

どちらを選ぶのかは、長期的な視点で経済状況を分析して決め、自分だけでは判断できない場合には金融機関の関係者や専門家などのアドバイスを参考にした上で決めましょう。

【参考】空室保証とは?サブリース契約との違いや加入のメリット

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