オーバーローンとは?利用のリスクや違法性を基礎から解説

「オーバーローン」はしばしば違法性を疑われることがある、非常にリスキーな融資。

不動産投資をしていると、ついつい、オーバーローンをしたいと思ってしまうものです。

しかし、これは、正しい知識を持っていれば享受できるメリットがあるのも事実。

今回は安全に利用するために知っておきたいオーバーローンのメリットやリスク、また違法性について詳しく解説していきます。

【参考】プロパーローンとは?アパートローンとの違いや使うメリット

 

オーバーローン

 

不動産投資におけるオーバーローンとは?

オーバーローンとは、投資用の不動産物件を購入する際に、物件価格だけではなく、取得にかかる諸費用を含めた金額を銀行に融資してもらうことです。

例えば、1000万円の投資用物件を購入するケースを考えてみましょう。

物件価格が1000万円だからと言って、それだけで良いわけではありません。

様々な付随費用が発生するのです。

物件価格が1000万円だとしたら、諸費用として50万円から100万円位はかかるのが一般的でしょう。

そして、その購入にかかる諸費用100万円と合わせて、1100万円のローンを組むことが、「オーバーローン」に該当します。

対して、物件価格と同額(1000万円)を借りる場合は、「フルローン」と呼ばれます。

諸費用には、

  • 保証料
  • 火災保険料
  • 登記費用
  • 仲介手数料

などが含まれます。

  • 物件取得に必要となる十分な資金が手元にない
  • ある程度キャッシュを手元に置いておきたい

というケースにおいて、オーバーローンやフルローンが利用されます。

 

オーバーローンを利用するメリット

オーバーローンであれば、十分な自己資金が手元にない場合でも不動産投資を始められます。

もちろん、大きなリターンを得られる「レバレッジ効果」が期待できます。

また、手元にある程度のキャッシュを残しておくことで、物件の損傷や空室の発生など、急な出費が発生した場合にもすぐに対応できるようになるでしょう。

【参考】融資面談対策!不動産投資初心者必見のよく出る質問と心構え

 

オーバーローンの気をつけたいリスク

オーバーローンには、以上で挙げたようなメリットがあるのは確か。

しかし、オーバーローンを実際に利用するにあたって、いくつか気をつけなければならないリスクや注意点もあります。

具体的に見ていきましょう。

1. 審査に通りにくい

オーバーローンは、フルローンやその他ローンに比べて審査に通りにくい傾向にあります。

物件価格に加えて、その他取得の際に必要な諸費用を賄うとなると、それだけ融資額も大きくなります。

貸す側が慎重になるのは当然のことかもしれません。

 

2. 毎月の返済の負担が大きくなる

無事審査に通って融資が決定したとしても、安心はできません。

毎月の返済の負担が通常のローンよりも重くのし掛かります。

返済期間を長期間に設定しても、借りている額が大きければ、それだけ月々の返済額も増えます。

また変動金利で借りている場合は、ますます返済額が膨れ上がる可能性があります。

つまり、オーバーローンを安全に利用するためには、

  • あらかじめ高い利回りが見込める物件に投資すること
  • しっかり返済できるようにキャッシュフローを整えておくこと

が前提となるのです。

万が一返済が滞ったりできなくなってしまったりすると、金融機関から一括返済や物件の売却を求められることもあります。

注意しましょう。

 

3. 違法性のあるオーバーローンを勧められることがある

オーバーローンを利用するにあたって一番気をつけなければならないことが申請の仕方。

  • 賃貸経営など事業性のある投資であること
  • 正しい情報を元に融資の申請を行うこと

この2点を遵守すれば、大きな問題になることはないでしょう。

しかし、悪質な不動産投資会社にあたってしまうと、物件の実際の購入価格を水増しした契約書を銀行に提出するよう求められることがあります。

いわゆる「かきあげ」という手法がこれです。

言うまでもなく、このような行為は違法。

不動産投資会社に勧められても、絶対に応じてはいけません。

【参考】融資審査に落ちた?不動産投資で融資を落としやすい人の特徴

 

違法性のあるオーバーローンに手を出してしまったら?

たとえ不動産投資会社に唆されてやった場合でも、違法性のあるオーバーローンに手を出すと、次のようなリスクを被ることになります。

 

1. 銀行からローンの一括返済を求められる

まず、不正が発覚した時点で銀行からローンの残債の一括返済を求められます。

たとえ、それが違法だとは知らなかったとしても容赦はされないでしょう。

運よく一括返済は免れても、

  • 今後の返済スケジュールの見直しを求められる
  • 追加融資をしてもらえなくなる

と事業を継続していく上で甚大なデメリットを被るのは避けられません。

 

2. 刑事罰に問われることも

書類を偽装してお金を借りる行為は「私文書偽造罪」や「詐欺罪」に該当します。

たとえ不動産投資会社に唆されてやった場合でも、見逃されません。

銀行から訴えられてしまったら、ローンの利用者も同罪として刑事罰に問われる可能性は十分にあります。

過去には実際に逮捕されたケースも存在します。

十分に気を付ける必要があるのです。

【参考】不動産取得税とは?不動産投資家なら知っておくべき基礎知識

 

オーバーローンについて知っておこう

オーバーローンを利用すること自体は決して違法ではありません。

借入の内訳などを正直に申告すれば、ハードルは高いですが、融資してくれる可能性もあります。

しかし、悪質な不動産投資会社などに唆されて、申請の内容をしっかりと確認せず利用してしまった場合、たとえ知らなかったとしても債務者がその責任を負うことになります。

そのようなトラブルに巻き込まれないためにも利用は慎重に検討しましょう。

【参考】不動産投資で節税できる?その理由と知っておくべき注意点

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