家賃の値下げ交渉は応じるべき?賃貸経営における判断の基準は

賃貸物件のオーナーにとって、家賃額は収入に直結する要素の一つ。

少しでも多くとりたいものですが、慎重に見極めないと、借り手を失うリスクもあります。

今回は、入居者からの家賃値下げ交渉について、交渉に応じるメリットとデメリット、必ず知っておくべき判断基準について解説していきます。

【参考】空室保証とは?サブリース契約との違いや加入のメリット

 

家賃の値下げ交渉

 

入居者からの家賃の値下げ交渉に応じるべきか

賃貸借契約において「家賃減額は不可」と言った旨の特約がついていることがあります。

その場合、入居者から家賃の値下げ交渉の申し入れがあっても、基本的に応じる必要はありません。

しかし、その特約がない場合、入居者には交渉するための正当な権利が与えられます。

状況によっては、適切な対応を取ることがオーナーに求められると言えます。

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値下げ交渉に応じるメリットとデメリット

それでは、値下げ交渉に応じるメリットについてまずは見ていきましょう。

 

1. 退去の予防になる

何と言っても、一番のメリットは、入居者の退去を防げることです。

値下げを要求してくる入居者は、賃貸契約の更新を間近に控えているもの。

新しい物件に転居するか、それとも今の物件に留まるか、悩んでいる方が大半です。

もちろん、あまりにも無理な要求に応じる必要はありません。

しかし、妥当な額の値下げなら快く応じた方が、今後も長く住み続けてくれる可能性が高く、家賃収入も安定するかもしれません。

 

2. 退去に伴う諸費用の負担が発生しない

当然のことですが、退去者が出なければ、退去に伴う諸費用の負担も発生しません。

退去者が出てしまった場合、

  • 部屋の原状回復
  • クリーニング
  • 新規入居者募集のための費用負担

が発生します。

もちろん、すぐに入居者が見つかればそれほど大きな損失にはなりません。

しかし、なかなか見つからず、空室状態が長く続いてしまうと事業全体の収入減にもつながりかねません。

値下げを拒否したからと言って、必ずしも入居者がすぐに退去してしまうわけではありません。

しかし、こういったリスクがあることを念頭に置いた上で判断することが大切です。

 

3. 家賃収入が減る

家賃を値下げすると、当然ですが、家賃収入が減ってしまいます。

もちろん、それでもなんとか事業を保てるケースもあります。

しかし、家賃収入の減少によって収支のバランスが崩れ、ローンの返済が困難になり、賃貸経営そのものの継続ができなくなってしまうケースも十分に考えられます。

そのため、細心の注意を払う必要があるのです。

 

4. 他の入居者から不満が出やすい

一人の入居者の値下げ交渉に応じてしまうと、他の入居者からの不満やクレームになることもあります。

多くの場合、入居者同士が家賃について話すことはないでしょう。

しかし、入居者同士に交流がある場合や、どこからか情報が漏れて噂が広まってしまうと厄介。

「〇〇号室の人は値下げして、ウチはなぜ高いままなの?」と不満が出てしまうこともあります。

「なぜ、そこだけ値下げするのか?」についてしっかりとした理由を考えておきましょう。

 

5. 一度下げたら再度上げにくい

家賃を下げるのは比較的簡単です。

一方で、一度下げた家賃を再度上げるのは非常に困難。

家賃を上げる正当な事由があり、なおかつ入居者がそれに納得してくれれば一度下げても再度設定し直すことは可能。

しかし、実際問題、非常に難しいところでしょう。

無事家賃額を改定できても、それが原因で入居者が退去してしまうリスクがあります。

家賃額を見直す場合、これらを考慮しておく必要があるのです。

【参考】賃貸経営の差別化戦略!競合に負けないためのアイディアは

 

家賃の値下げ交渉に応じるか決める3つの判断基準

それでは、値下げ交渉に応じるべきか決める際に重要な判断基準を3つ紹介します。

 

1. 入居期間が長い

1つ目の基準は入居期間です。

少なくとも一回の賃貸契約の更新をしている入居者は、現在の物件を気に入っているはず。

特段の理由がない限り、安易に引越しはしないでしょう。

しかし、そのような入居者からの家賃の値下げ交渉を断ってしまうと、それがきっかけで退去に踏み切らせてしまう可能性が高まります。

もちろん、これまで家賃滞納や近隣住民とのトラブルなどを起こしていないことが前提ですが、入居期間が長い優良な入居者の申し出には前向きに応じるのも一考です。

 

2. 値下げの理由が合理的か

家賃を値下げしてほしい理由も判断の際の重要な決め手になります。

「生活が苦しい」

「家賃が払えない」

など入居者の個人的な理由の場合には応じる必要はありません。

しかし、「部屋の設備に不具合がある」など合理的な理由の場合には交渉の余地を見せましょう。

 

3. 周辺地域の相場と比較して現在の家賃が妥当か

家賃の値下げ交渉をするにあたり、周辺地域の相場との比較も忘れてはいけません。

社会情勢や景気状況によって不動産の価値は常に変動します。

そして、それに見合った家賃額を見極めることはオーナーの責務。

近隣の家賃相場よりも高い場合、なぜ高いのか、その理由をしっかり説明できるようにしておく必要があります。

家賃の値下げ交渉に応じるか否かを問わず、しっかり備えをしておきたいところです。

【参考】定期借家契約と普通借家契約、部屋を貸すならどちらがいい?

 

家賃の値下げ交渉に向き合う準備を

断るにしても、応じるにしても、家賃値下げの申し入れを安易に受け止めるのは禁物。

状況を見極めて正しい対応を取れば、収益を最大化させることができるでしょう。

【参考】サブリース契約とは?初心者の不安に付け込る手口の注意点!

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