定期借家契約と普通借家契約、部屋を貸すならどちらがいい？

アパートやマンションなど、不動産を貸し出すには、借りてもらうための経営努力が必要。

しかし、それと同等、またはそれ以上に、オーナーとしての利益を守ることも大切です。

ここでは、定期借家契約と普通借家契約、それぞれの特徴を踏まえた上で、どちらを選ぶべきかじっくり考えていきましょう。

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定期借家契約と普通借家契約

賃貸物件のオーナーとして入居者に部屋を貸す際には、借家契約を交わすことになります。

そして、その契約は、

• 普通借家契約
• 定期借家契約

のいずれかになります。

契約によって賃貸事業そのものの方向性が大きく変わってくることもあります。

内容をしっかり理解し、検討した上で選びましょう。

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定期借家契約とは

定期借家契約とは、賃貸借契約に、一定の期限を設けて契約するものです。

様式に指定はありませんが、定期借家契約は必ず書面を持って契約を交わします。

契約期間に関して、普通借家契約は1年以上とされていますが、定期の場合、特に制限はありません。

更新はなく、契約期間が満了とともに契約終了となります。

再契約しない限り、物件の入居者はそのまま退去することになります。

以下、定期借家契約のメリット・デメリットについて見ていきましょう。

建て替えや修繕などの対応がしやすい

定期借家契約では、入居者の入居期間があらかじめ明確に決まっています。

そのため、管理もしやすいことから、建て替えや修繕のためのプランを立てやすくなります。

また、契約終了日を見越して事業を進めていくことで、新規入居者の募集に十分な時間を確保できます。

空室発生のリスクも最小限に抑えられるでしょう。

迷惑な住人への対応がしやすい

定期借家契約の一番の魅力は、迷惑な住人への対応がしやすいことです。

通常の契約だと、法的手続きを取らなければ追い出すことができません。

そのため、いつまでも居座られてしまうリスクが発生します。

しかし、定期の場合は契約満了時に再契約を拒否するだけで強制的に出て行ってもらえます。

再契約の手間がかかる

一方で、将来的なことも見据えて入居者の契約期間を設定したり、契約書を作成したりと、契約の際に手間がかかってしまうデメリットもあります。

定期借家契約は、比較的オーナーが保護される内容。

逆に、借主側に一定の権利制限を設けることになると言えます。

家賃を安めに設定するなどアピールポイントを作らないと入居者がそもそも集まらないこともあるでしょう。

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普通借家契約とは

普通借家契約は、最も一般的で、これまで広く締結されてきた賃貸契約の形。

書面に限らず、口頭で契約を交わすのでもOKとなります。

1年以上〜2年が主な契約期間。

• 借主が家賃を滞納している
• 近隣住民に迷惑をかけている

など正当な事由がない限り、契約は更新されるのが基本です。

それでは、メリット・デメリットについても見ていきましょう。

入居者が集まりやすい

普通借家契約は、どちらかというと貸主より借主を保護する内容になっているのが特徴。

そのため、定期借家契約と比べ、入居者が集まりやすい傾向にあると言えます。

家賃設定の自由度が高い

もちろん、周辺環境や物件の内容によって変動するため、一概には言えません。

しかし、定期と比べると、家賃を設定する際にオーナーの意向を反映しやすくなります。

原則として、中途解約や契約更新の拒否ができない

普通借家契約の場合、基本的に中途解約はできません。

また、借主からの契約更新の要望を拒否することもできません。

• 経年劣化による物件の大規模な修繕が必要になった
• その他経営上の都合でやむを得ないと判断された場合

は、拒否できることもあります。

しかし、費用面を含め、非常に手間暇がかかります。

迷惑な住民を追い出しにくい

家賃を滞納していたり、近隣に迷惑をかけたりする住民は、たまに出てきてしまうもの。

追い出したい場合でも、しっかり法的手続きを取らねばなりません。

たとえ、迷惑だからといって、

• 勝手に住民の荷物を処分する
• 鍵を変えるなどして強制的に部屋を使用できなくする

といったことを一方的にするのは、逆にハイリスク。

借主は、借地借家法で守られているのです。

訴えられて損害賠償を請求されることもあるため、注意しましょう。

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定期借家契約、普通借家契約を上手く使い分けよう

定期は貸主の意向で比較的自由に決められるのが魅力。

一方、普通借家契約は、解約や契約の更新が借主の意向に左右されやすいのが特徴です。

とはいえ、定期借家契約は、借主にさまざまな制約を課すことになるため、借りてもらうためにも賃料や特約の設定など配慮しなければ入居者が集まりません。

また、不動産管理会社を介して物件を貸し出す際に、定期借家契約だと、「よくわからないから」という理由で取り扱ってもらえないケースもあります。

しかし、不動産オーナーとしての利益を守り、健全に事業を進めていくためには、普通よりも定期の方が断然有利な内容。

上手く定期借家契約を利用していきましょう。

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