媒介契約どれがいい?一般、専任、専属専任を比較してみる

どの業者に依頼するか、業者の選定も不動産売買においては重要です。

そして、どの媒介契約で依頼するか、その見極めも成功率に影響するため無視できない点。

ここでは、媒介契約の基礎を踏まえた上で、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介を比較し、それぞれのメリット、デメリットを解説します。

【参考】一般媒介・専任媒介より大切なオーナーが知るべき3つのこと

 

媒介契約

 

媒介契約とは?

媒介契約とは、自身が所有するアパートやマンションなどの不動産を売りに出す際、販売活動や仲介手数料などについて事前に決めるための契約です。

もちろん、業者を介さずに不動産を売却することも可能ではあります。

しかし、不動産取引は、専門的な知識が必要になるのが常。

よって、大抵の場合、不動産業者に依頼して、売却を手伝ってもらうのです。

 

媒介契約の締結は法律で義務付けられている

媒介契約の締結は、宅建取引業務に関する法律で義務付けられています。

よって、契約する者は、その内容について、十分に理解しておく必要があります。

媒介契約には、

  • 一般媒介
  • 専任媒介
  • 専属専任媒介

の3種類があります。

そして、各契約において販売活動の仕方や手順が変わってきます。

【参考】REITとは?不動産投資の初心者向きと言える、3つの理由

 

一般媒介

一般媒介とは、不動産の売主が複数の宅建業者に重複して依頼できる媒介契約を指します。

まずは、一般媒介のメリットについてみていきましょう。

 

買い手の幅が広がる

一般媒介の一番の魅力は、買い手の幅が広がることです。

一つの物件の販売を複数の業者に依頼することが認められるのが特徴。

複数の業者に依頼すれば、それだけ買い手が見つかる可能性が高まります。

またオーナー自ら買主を見つけ売却を行うことも可能です。

3つの媒介契約の中でも一般媒介は、販売活動におけるオーナーの自由度が最も高い契約と言えます。

 

買い手に競争が生まれ、売値が高くなりやすい

また、複数の業者に依頼することで買い手に競争が生まれます。

売値が高くなる傾向にあるのも、一般媒介ならではのメリットと言えるでしょう。

特に好立地の物件や人気の物件の場合は需要が高いもの。

一般媒介契約で売りに出すことで、相場よりも高い金額で売れやすくなります。

 

次に、デメリットについて見ていきましょう。

 

販売戦略を立てにくい

一般媒介では、契約を結んだ業者がその販売状況について売主に報告する義務はありません。

基本的には、問い合わせれば教えてくれるでしょう。

しかし、状況を把握するまでにどうしても多くの時間がかかってしまうもの。

販売戦略が立てにくくなると言うデメリットにも気をつけなければなりません。

【参考】不動産投資詐欺の主な手口4パターンと騙されないための対策

 

専任媒介、専属専任媒介

専任媒介では、一般媒介と同様、個人で買主を見つけることもできます。

しかし、契約を結べる業者は1社のみ。

また、買主への販売進捗状況の報告を、2週間に1回以上する必要があります。

一方、専属専任媒介の場合、契約内容は専任媒介とほぼ同じ。

しかし、

  • 買主への販売進捗状況の報告が1週間に1回以上になる
  • 買主を自ら見つけることができなくなる

という点が異なります。

 

それでは、専任媒介や専属専任媒介にするメリットを見ていきましょう。

 

積極的に売り出してもらいやすい

一般媒介よりも不便そうな印象を持たれることが多いかもしれません。

しかし、1社のみと契約することにより、優先的に、積極的にその物件を売り出してもらえます。

買主が見つかれば、業者は仲介手数料を回収し売却の利益を得られるのがその理由です。

 

充実したサービスを受けられる

不動産業者にとって依頼者(売主)は重要顧客となります。

充実したサービスを受けられることもあるかもしれません。

もちろん、全ての業者に当てはまるわけではありません。

しかし、中には、

  • クリーニング費用を負担してもらえる
  • 掲載用の物件写真の撮影を代行してもらえる
  • 特典を受けられる

といったことがあるのも専任、専属専任媒介の魅力です。

 

では、デメリットについても見ていきましょう。

 

媒介契約期間中にキャンセルすると違約金を請求されることも

一般媒介の場合、その契約期間について特に指定はありません。

しかし、専任、専属専任媒介の契約期間は、原則として3ヶ月となっています。

契約期間中に、売主の事情で、他の契約に変更するために元の契約をキャンセルする場合、宣伝費や広告費を違約金として請求されることがあります。

契約を締結する際には慎重に検討する必要があります。

 

囲い込みの被害を受けることがある

囲い込みとは、買い手を他の不動産業者から紹介された場合に、専任媒介または専属専任媒介を結んだ業者が、その買い手に対して売却せず、自分で買い手を見つけるまで囲い込もうとすることを意味します。

なぜ買手がいるのに販売しないのか、その理由はシンプル。

他社の紹介による買い手に販売してしまうと、買い手から仲介手数料を得られなくなってしまうからです。

つまり、売却に伴う不動産業者の利益が少なくなってしまうのです。

専任媒介、専属専任媒介の場合、このような囲い込みの被害を受けることがあります。

その場合、なかなか買手が見つからなくなってしまいます。

【参考】借地権付き物件って実際どう?所有権付き物件と比較してみる

 

媒介契約の選定は慎重に

一概には言えませんが、初めて不動産の売却をするのであれば、プロの手厚いサポートを受けられる専任、専属専任媒介がおすすめ。

一方、人気になりそうな物件を売りに出す際は、比較的自由に動ける一般媒介が良いでしょう。

それぞれのメリット、デメリットを見極めた上で適切な媒介契約を選ぶようにしましょう。

【参考】登記事項証明書とは?取得方法は?不動産業の基礎知識

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