借地権付き物件って実際どう？所有権付き物件と比較してみる

投資用不動産には大きく分けて「借地権付き物件」と「所有権付き物件」の2種類あります。

どちらを選択するかで、それぞれ運用の仕方が異なります。

ここでは、借地権の意味を踏まえた上で、借地権付き物件のメリット、デメリットについて所有権付き物件と比較しながら紹介します。

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借地権付き物件とは？所有権付き物件との違い

借地権とは、他人の財産である土地を、代金を払って借りられる権利を指します。

市場に売りに出されている物件は、この借地権が付いている物件と付いていない物件の2種類に分かれます。

前者で賃貸経営など不動産投資を始める場合、その土地と建物を購入することになります。

それらはオーナーの財産となり、所有権を持つことになります。

後者の場合、土地は購入せず、借りることになります。

つまり、借地権付き物件とは、「土地は借りて、建物だけを購入する必要がある物件」ということになります。

借地権の種類

ちなみに、借地権には、

• 旧法借地権
• 普通借地権、
• 定期借地権

と、3つの種類があります。

旧法借地権とは

これは文字通り、旧法の「借地法」によって定められた最も一般的な借地権を指します。

アパート、マンション、戸建てを建てる際など、土地の借主が手厚く保護されるのが特徴的。

半永久的に土地を借り続けられます。

普通借地権とは

これは、新法の「借地借家法」によって定められたものです。

誤解を恐れず言うと、実際のところ、中身は旧法借地権とほぼ変わりません。

定期借地権とは

旧法借地権、普通借地権とは異なり、契約の更新ができない借地権です。

原則として、契約満了とともに土地を地主に返還します。

定期借地権は、店舗など事業用に用いられることが多いと言えるでしょう。

• 満了後にその建物ごと地主が買い取ることになる「建物譲渡特約付」
• 一時的な利用だけが見込まれる場合に用いられる「一時利用目的」

の2つに分かれます。

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借地権付き物件のメリット

まず、借地権付き物件のメリットについて、所有権付き物件と比較しながら見ていきましょう。

1. 固定資産税、都市計画税がかからない

賃貸経営をする際、購入した建物には固定資産税や都市計画税など各種税金がかかります。

しかし、借地権付きの物件の場合、それらの税金はかかりません。

あくまでも、土地を借りて、それを利用する権利を持っているだけ。

完全に所有することにはならないのがその理由です。

一方、土地も建物も購入して自分の財産として運用していく場合、各種税金がかかります。

2. 低価格かつ高利回りも可能

土地を借りる場合、もちろんその使用料を地主に対して毎月支払うことになります。

しかし、購入する場合に比べれば、その費用負担は圧倒的に小さくて済みます。

また、借地権付きの物件の方が所有権付き物件よりも低価格で、2〜3％ほど利回りが大きくなるのも特徴。

経営が安定しやすくなるでしょう。

また、借地付き物件は好立地に点在しているケースが多いのも魅力。

よりお得に運用することが可能となります。

3. 実質的な所有権として土地を借り続けられる

そもそも、借地権は、土地を借りる権利であって、所有する権利ではありません。

しかし、旧法借地権、普通借地権の場合は実質的な所有権と言えなくもありません。

というのも、最低期間が20〜30年と、長期に渡るのです。

その後契約更新をすることで、最長60年まで利用し続けることができます。

つまり、土地を購入せずとも実質的な所有者として生涯に渡って利用することが可能なのです。

4. 融資の審査に通りにくくなる

一方、借地権付き物件の場合、融資の審査に通りにくいというデメリットがあります。

建物はオーナーの所有物となりますが、土地は地主の財産。

よって、金融機関が土地に抵当権を設置することが不可能になるのが理由です。

担保評価が低くなり、融資の難易度が高くなってしまうのです。

また、土地の借主が地代の滞納をしたり、契約違反をしたりすると、金融機関が抵当権を行使する前に借地権が解除されてしまう恐れもあります。

それも、融資を受けにくくなる理由の一つです。

5. 毎月、地代の支払いが発生する

言うまでもなく、他人の土地を借りるためには地代を支払わなければなりません。

その金額について、契約書に具体的な月額料金が明記されていることもあります。

しかし、「固定資産税の◯倍」というような表記がされていることもあります。

いずれにしても、物件購入費のローンと合わせて支払うことになります。

それを考慮した上で事業を進めていく必要があるでしょう。

6. 物件運用の自由が制限される

借地権に関する契約を結ぶ際、その土地の上に建てる建物や施設の規模、用途についてもあらかじめ取り決めることになります。

そのため、契約開始後にその内容と異なる形でその土地を運用すると、契約違反に該当する場合があります。

事前に地主と交渉したり、許可をとったりすることで増改築などが可能になるケースもあります。

しかし、運用の自由が制限されるということは念頭に置いておきましょう。

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借地権付き物件を上手く活用しよう

融資を受けにくい、自由が制限されるというリスクもありますが、競合が少ないのも魅力。

また、借地権は少ない元手で始めることができるのも魅力です。

少しでもチャンスがある場合には、積極的に検討してみましょう。

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