アパート経営の失敗パターン5つと対策！安易な手出しは危険

老後資金2000万円問題が報じられ、改めて老後の資金対策に注目が集まっています。

その中でも、アパート経営は特に注目を集めている対策の一つ。

しかし、近年ニュースに話題になった事件もあり、失敗するリスクがあるのもまた事実。

ここでは、アパート経営を始める際に必ず知っておくべき失敗パターンと、その対策について紹介します。

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アパート経営は難しい？失敗も多いのが現実

アパート経営と聞くと、土地等の不動産をすでに所有している資産家のためのビジネスという印象があります。

しかし、必ずしもそうとは限りません。

というのも、新築を丸々購入せずとも、オーナーチェンジや部屋単位での運用も可能であり、サラリーマンが副業の一環としてアパート経営を始めるというケースも最近珍しくないからです。

しかし、たとえ小規模で始める際でも、投資であり、一つのビジネスである以上、ある程度のリスクが必ずついて回ります。

場合によっては失敗時に多大な損害を被ることもあり、最悪、倒産や破産に至るケースもあります。

かぼちゃの馬車騒動

アパート経営の「リスク」が世間の注目を集めるきっかけとなった事件に、「かぼちゃの馬車騒動」があります。

株式会社スマートデイズという不動産会社（廃業済み）は以前、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」の建築を投資家らに持ちかけ、その物件をサブリースするという事業を行なっていました。

サブリース契約をすることによりたとえ物件に空室が出たとしてもオーナーは一定の収入を得られますが、この騒動において複数の問題やトラブル重なり、結果的に多くのオーナーが自己破産に追い込まれました。

管理会社や施工業者など、第三者との連携が不可欠なアパート経営には特有のリスクや問題が伴います。

そのため、安易な気持ちで手を出すとこの騒動のように思わぬトラブルに巻き込まれてしまう危険性もあるのです。

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アパート経営でありがちな失敗パターン5選とその対策

それでは、アパート経営で頻繁に起きる失敗パターンや問題、その対策について見ていきましょう。

①空室が埋まらない

アパート経営における最も典型的な失敗パターンとして、空室が埋まらないということが挙げられます。

物件の入居率が収益に大きな影響を与えるアパート経営において、この問題に陥ると収入が途絶えるだけでなく赤字や負債を抱えることにもなります。

対策としては、運用する物件を選ぶ際、事前に調査をしっかり行うことです。

例えば、交通機関へのアクセスのしやすさやニーズの把握を始め、競合アパートが近くに乱立していないか、住みやすい環境か、などのリサーチをします。

そして、周辺の家賃相場についても、下落の見込みも踏まえてしっかりと立てておきましょう。

空室対策の具体的な案を事前に立てておくことも、非常に重要です。

②資金計画がギリギリ過ぎる

開業資金を準備する際、多くの場合不動産投資ローンなどを利用することになりますが、その結果、資金計画がギリギリになってしまうことがあります。

ローンを借りられたは良いが、金利負担が大きすぎるあまり採算ラインがスレスレになり、少しの想定外の出費でも大打撃につながる、という状況にも陥りかねません。

そのような事態を避けるためには、自己資金の準備はもちろんのこと、入念に収支計画を立てる必要があります。

それと同時に、なるべく金利負担の少ないアパートローンなど資金の調達手段についても熟考しましょう。

③想定外に大きな費用が発生する

特に中古物件を運用してアパート経営をする場合、思わぬ大きな出費が発生することがあります。

例えば、欠陥の多い物件や老朽化が懸念される物件の場合、物件の見極めを怠ると修繕費などが予想以上にかかり、場合によっては新築物件よりも多くのコストが発生するケースも存在します。

そのため、まずは契約を結ぶ際に物件の瑕疵について調査することはもちろんのこと、初期費用や工事費用を必要以上にケチらないことが大切です。

この辺りは、なかなか素人には判断が難しいところもあるので、利害関係のない第三者に意見を求めることも必要になるかもしれません。

④管理会社と揉める

アパート経営において、管理会社との関係性は事業の将来性を決める非常に重要な要素の一つです。

管理会社の中には悪質なものも含め、本来の責務を果たそうとしない悪質な事業者も存在します。

例えば、物件価値の維持に努めず本来なら対応すべきことを放置する、オーナーや顧客を大切にしないなど、小さな問題でもそれが積み重なることで関係性が悪くなり、思わぬトラブルに発展しかねません。

管理会社を選ぶ際にはしっかりと入居審査を行っているかといった基本的な姿勢を含め、他のオーナーからの評価など総合的に判断しその良し悪しを見極め、お互いに信頼関係を築くための努力をすることが大切です。

⑤家賃の下落を見誤る

非常に基礎的なことではありますが、不動産の価値は常に変動し、築年数が増えればそれだけ家賃も下落していきます。

物価下落のペースや振り幅の想定が甘いと、家賃が下がって資金繰りが回らなくなる、赤字が発生するといった事態に陥ることもあります。

サブリースを使えば安泰だと思っても、サブリースに賃下げ交渉されることもあるため根本的な対策にはなりません。

景気や経済状況などが関係するため、この問題に関しては避けられない場合もありますが、リスクを最小限に留めるためにも不動産経営に関する専門的なスキル、知識の取得はもちろんのこと、社会情勢に関して常にアンテナを張っておきましょう。

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まとめ

アパート経営を始めるにあたり、勉強でスキルや知識は身につけることは前提として、立地調査や収支計画、優良な管理会社の見極め、そして各リスクマネジメントを行うことは失敗を回避するために決して欠かせないことです。

とは言っても、完璧に問題やリスクを事前に防止することは現実的に難しいため、実際に何かしらのトラブルや問題が発生した際、早期解決を図り損害を最小限に抑えるための対応力も経営者に求められます。

リスクをしっかりとコントロール出来れば、投資は恐れるに足りません。

しっかりと学び、失敗を回避できるようになりましょう。

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