賃貸経営のリスクは？一歩踏み出す前に知るべき4つのこと

老後のため、そして長期的な新たな収入源を確保するため。

賃貸経営は多様な経済ニーズに対応すると言われています。

そのため、老後の資金問題に注目が集まる今、最も注目を集めているビジネスの一つと言っても過言ではありません。

今回は、賃貸経営を始めるにあたって知っておきたいリスクや、メリットについて詳しく紹介します。

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賃貸経営を始める

投資には、株式やFXなど様々な種類がありますが、その中でも賃貸経営を始めとする不動産投資は長期的な収入という点において優れているとされています。

というのも、建物や土地などの資産を有している限り、それらの価値が短期的にゼロになる可能性は非常に低いためです。

近年ではアパートの一室から投資を始められるケースもあり、サラリーマンにもおすすめの副業としても注目を集めています。

とは言っても、賃貸経営も一つのビジネス。

「絶対儲かる」ということはありません。

それゆえ、オーナーになろうとする方は、そのメリットやリスクについてあらかじめしっかりと認識し、経営戦略を練る必要があります。

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賃貸経営の主なメリット

それではまず、賃貸経営の主なメリットや魅力について見ていきましょう。

①不労所得、長期的な収入を得られる

賃貸経営の一般的なメリットとして挙げられるのが、不労所得を長期的な収入として得られるということです。

賃貸経営における物件の管理や入居者募集など業務は管理会社に任せることもできるため、オーナーは必要最低限の手続きや事務処理だけで収入が得られます。

また、健全な経営ができれば毎月安定した収入を長期に渡って確保することもできます。

②駐車場などの非住宅用地と比べ節税が見込める

賃貸経営は、同じ不動産運用である駐車場やレンタルスペースなどの遊休地の運用と比べ、高い節税効果が見込めます。

たとえば、物件の固定資産税は非住宅用地の6分の1、都市計画税は一戸200㎡まで3分の1になります。

また、不動産を誰かに譲渡する際の相続税は、その土地にすでに物件が建設されていると、更地状態の場合よりもおよそ2割ほど減税されます。

③生命保険の代わりになる

不動産を所有していれば、自身に万一のことが起きた際に資産として家族に遺すことができ、生命保険の代わりになります。

そのままオーナーの権限を引き継げば安定した家賃収入を得られ、また売却してもまとまった資金が得られるため、自分に何か起きた時のための家族への備えとして賃貸経営を始めるのも良いでしょう。

④老後のための資産形成ができる

家賃収入をそのまま財産、もしくは私的年金として積み立てれば老後のための備えも同時にできます。

体力の衰えや急な病気にかかり、サラリーマン業ができなくなった時のための収入口の確保のため賃貸経営を始める人も少なくありません。

⑤預貯金などに比べインフレに強い

アパートなどの不動産は現物資産と呼ばれ、預貯金や株式、債券などの金融資産よりもインフレに強いというメリットがあります。

そのため、金融資産よりも現物資産を所有している方が、将来インフレによって物価が上昇した場合でもインフレとともにその価値も上がるため、損失を被るリスクが低いのです。

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賃貸経営、事前に知っておくべきリスク

以上が賃貸経営の主なメリットとなりますが、そのリスクについても一緒に押さえておきましょう。

①部屋の借り手が見つからない空室のリスク

賃貸経営は物件の借り手がいて初めて成立するビジネスです。

そのため、借り手がなかなか見つからず、空室状態が続いてしまうと収入が発生しないどころか管理費、維持費などの出費が上回り赤字になることもあります。

管理会社にそれを任せるにしろ、あらかじめ具体的な空室対策について戦略を練っておくことは賃貸経営において必要不可欠です。

②家賃が想定以上に下落していくリスク

不動産の価値は比較的安定していると言われますが、その一方でデフレや人口の変動によって価格が下落することもあります。

地価が下落すれば一部屋あたりの家賃相場も下がり、収入が減少するリスクも発生します。

ある程度の誤差が生じるのはやむを得ませんが、経営開始当初に立てた収支計画の内容よりも大幅に差が生じる場合、思わぬ損失やリスクを被ることもあるため、その覚悟も必要です。

③ローンが変動金利の場合の金利上昇リスク

賃貸経営を始める際、通常、物件を購入するためにアパートローンなどを利用することになりますが、その金利が固定ではなく変動金利の場合、返済の負担が大きくなる可能性があります。

ある程度の自己資金を用意した上で固定金利や比較的短期間の返済期間を設定することが望ましいですが、やむを得ず変動金利でローンを組む際には負担額が増えることも想定した上で返済プランを練る必要があります。

④災害等により資産価値が下落するリスク

台風や地震など自然災害が多い日本で賃貸経営を始めるにあたり、それらによって建物が倒壊し資産価値が下落してしまうリスクは決して無視できません。

特に山間部や河川敷の近くで物件を所有する際には、そのリスクについてあらかじめ考慮する必要があります。

まとめ

賃貸経営は物件の一室からでも投資を始められるケースもあるため、素人でも比較的手を出しやすく、他の投資に比べ安定した収益を見込めます。

しかし、当然リスクもあることから、メリットも含めてあらかじめ認知しておき、何かあった際に適切な対処ができるよう経営努力をしていきましょう。

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